토지의 용도지역에 대해서 알아보자

상가 매매를 통해 알게되는 2종 일반주거지역과 1종 일반주거지역

상가 매매를 하실 때
내가 사려고 하는 건물이 있는 지역이 2종 일반주거지역인지 1종 일반주거지역인지
또는 상가 매매가 아니라 상가나 건물을 아예 지으려고 하실때 내가 소유하고 있는 토지가 2종 일반주거지역이라면 건폐율과 용적률이 얼마나 되는지를 알아보는 경우가 많아요.
여기서 1종? 일반주거지역? 상업지역? 어떤 말인지 느낌으로는 알겠는데 대체 이게 무슨말인지 궁금하신 분들을 위해서
오늘의 주제는 용도지역에 대한 내용입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역 등등등 다~ 용도지역의 종류입니다.

 

용도지역 확인을 통한 토지 투자 (부동산 투자)

토지 투자를 한다고 가정해 보겠습니다. 예를들어 내가 상가 매매를 하거나 상가를 건축해서 수익을 내려고 해요.
그럼 가장먼저 무엇부터 확인해야 할까요? 저는 용도지역 확인이 가장 먼저라고 생각합니다. 용도지역에 따라서 해당 토지에 지을수 있는 건축물의 층수와 크기가 완전히 달라지게 되니까요. 법에서는 용도지역에 따라 개발의 정도를 제한하고 있습니다.
왜 토지 이용을 마음대로 못하도록 제한을 둘까요? 조금 극단적인 예시를 들어볼게요. 만약에 토지의 용도지역을 구분하지 않고 제한을 두지 않는다면 강원도 어느 시골마을에 63빌딩이 생기게 될수도 있어요. 뭐 실제로 이렇게까지 극단적인 일은 없겠지만 이런일이 생길수도 있기 때문에 법에서는 제한을 두게됩니다. 그러므로 내가 가지고 있는 토지의 용도지역이 무엇인지에 따라서 토지의 가치에 영향을 주고 토지의 가격에도 영향을 주게 됩니다.
이렇게 중요한 용도지역이 어떤 것인지 자세히 알아보겠습니다.

 

용도지역 뜻과 개념

토지에 관한 내용이니 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 용도지역을 정의하고 있습니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 15항
“용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도와 건폐율, 용적률을 제한해서 국토의 무분별한 난개발을 막는다는 것이 법의 핵심 개념입니다. 건폐율? 용적률? 무슨 뜻인지 모르시는 분들이 있으실 겁니다. 이 글에서는 건폐율을 건물의 양쪽 옆으로 너비, 용적률은 위로 아래로 높이 개념으로만 생각해 주세요. 자세한 내용이 알고 싶은 분은 아래글을 참고해주세요.

건폐율과 용적률에 대하여 알아보자

 

토지 투자에 영향을 주는 용도지역 종류

그럼 이 용도지역에는 어떤 종류가 있는지 확인해보겠습니다.크게 4가지가 있습니다.
도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
그리고 시행령에 있는 정의입니다.

1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역

정의는 가볍게 읽어보세요. 물론 세세한 정의와 개념도 중요하지만 용도지역이란 개념은 워낙 거대하니 오늘은 크게크게 볼게요. 자세한건 하나씩 다룰 기회가 있을거 같아요. 우리의 목적은 토지 투자와 부동산 투자입니다. 그럼 그 투자에서 가장 중요한 것은 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 제한의 강도입니다. 이해하시기 쉽도록 그림으로 쉽게 그려봤습니다.

용도지역 설명그림

어??? 아니 근데 내가 아는 용도지역은 저게 아닌데?? 2종 일반주거지역이랑 1종 일반주거지역은 왜 없지??? 라고 생각하셨나요? 그럼 이제 주거지역은 왜 없는지 확인해 보겠습니다.

도시지역

도시지역이 용도지역의 한 종류인것 처럼 주거지역은 도시지역의 한 종류입니다. 또한, 1종 일반주거지역과 2종 일반주거지역은 주거지역의 종류에요. 점점 세분화 한거라고 이해하시면 된답니다. 당연히 건폐율과 용적률같은 내용도 세분화 되면서 달라집니다. 도시지역에는 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있습니다. 흔히 주상공녹이라고 하죠.

도시지역 설명 그림

관리지역

계획관리지역 많이 들어보셨을 겁니다. 관리지역에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역이 있습니다.

관리지역 설명그림